去杠杆地方紧调控 70城市房价涨幅连续3月收窄

        国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，环比上涨城市个数减少，下降城市个数增加，涨幅继续收窄。这是上涨城市数量与房价涨幅继5月转向后，连续第三个月下调。

       业内人士表示，近期针对房地产领域的降杠杆政策密集推出，地方调控收紧的迹象也愈趋明显，在此背景下，购房者预期有所调整。若去金融杠杆政策执行力度超预期，未来房地产信贷供应量减少，四季度房地产市场仍有可能呈现下调之态。

回调 环比涨幅总体收窄

       数据显示，7月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，较4月份65个城市上涨已减少14个，较6月的55个城市减少4个。

       从增幅来看，环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，较4月的5.8%大幅收窄1.2个百分点，较6月的4.9%也收窄0.3个百分点。而降幅方面，7月价格最低为下降1.1%，较4月至6月维持的0.5%，降幅扩大0.6个百分点。

       具体来看，厦门涨幅高达4.6%，合肥4.2%，南京3.6%，石家庄、无锡、天津、杭州、深圳等7个城市涨幅均超2%。但同时，三亚、南充下滑0.3%，大连、牡丹江下滑0.6%，锦州下滑0.7%，韶关下滑1.1%。

       二手住宅价格，与6月相比，价格下降的城市有12个，上涨的城市有51个，环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.5%。

       同比来看，新建住房价格与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，最高涨幅为41.4%，最低为下降3.8%。二手房方面，价格下降的城市有12个，上涨的城市有51个，最高涨幅为44.1%，最低为下降5.3%。

       国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，房地产市场有所回调。数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，比上月减少4个；持平的城市有3个，比上月减少2个；下降的城市有16个，比上月增加6个。

       环比涨幅总体收窄。新建商品住宅价格环比上涨的51个城市里，涨幅在1%以上的城市有16个，比上月减少1个。“收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市，其余城市环比变化不大。”刘建伟说。

       “一线城市由于去年同期基数相对较高，近期环比涨幅收窄明显。但绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。”刘建伟说。数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个，比上月增加1个；持平的城市有1个，与上月相同；下降的城市有11个，比上月减少1个。

      亚豪机构副总经理任启鑫认为，70个城市平均新建商品房住宅价格指数环比上涨0.72%，这是3月以来的最低点。房价上半年已形成阶段性高点，集中成交之后后续支撑不足，因此下半年涨幅普遍趋缓。

转向 楼市调控政策收紧

       南京市市长缪瑞林8月17日表示，现阶段南京房地产市场风险加大，下一步，将立足南京房地产市场实际，针对局部区域过热的问题，严格落实严控房价地价、突出联动监管、科学引导预期等各项政策措施，确保全市房地产市场平稳健康发展。

       缪瑞林表示，将严控房价地价。严格落实房价管控标准，分区域设置价格管控线，严控区域楼王；对开发企业申请开发项目上市时，严格按照价格区间分类指导，控制房价上涨幅度。执行土地出让最高限价措施，优化土地供应出让方式，加强全市土地供后监管，加大闲置土地处置力度，对暂未开发的土地，严格按照土地出让合同管理开发建设。

       此外，将加强监管。缪瑞林说，将安排建设、物价、房产等相关部门，对全市商品房项目开展从开发建设、价格申报到上市销售的全过程监管，对出现捂盘惜售、哄抬房价、散布虚假信息等违法违规行为加大联合查处和治理力度。严格落实购房实名制，坚决杜绝炒房卖号现象。

       日前，南京、苏州、合肥纷纷出台调控政策。南京调整土地公开出让的竞价方式，经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本；当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证的条件需符合“主体结构封顶”至“现房销售”等不同程度的施工进度。同时，将已有一套住房且房贷已结清的最低首付比例由30%上调至35%，已有一套住房且房贷未结清的最低首付比例由45%上调至50%。

       苏州方面重启限购政策。非苏州户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。并对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为50%。

       土地方面，苏州提出加大土地市场供应，调整土地供应条件，提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付比例，引导土地出让理性竞价，设定土地出让市场指导价，并与预售条件挂钩。

       合肥则收紧贷款。以家庭为单位，无论在合肥市无房或有一套房，只要有两次及以上的贷款记录，必须在全部结清贷款后才能再次申请房贷。而以家庭为单位，在合肥市有两套及以上住房的，只要尚有贷款未结清，均不予受理房贷。

展望 四季度房价或受抑制

       在地方收紧楼市调控的同时，中央降杠杆的信号明显。日前，证监会提出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

       在中央提出抑制资产泡沫后，有消息称，部分金融机构已收到相关监管指示，将于近期把结构化配资杠杆比例降低至1：1，规避劣后级受益人通过杠杆放大交易。

      “在资产荒的背景下，金融机构通过各种形式将资金都流入房地产内。这么一收紧，金融机构的资金减少，投向房地产的资金自然也会大幅下调。”业内人士透露。

       中原地产市场总监张大伟表示，银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素。研究房地产发展的历史可以发现，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

      “过去全面宽松的趋势已经出现了变化。在加速去金融杠杆的背景下，部分涨幅过大的城市将受到抑制。”张大伟说。

       海通证券分析师姜超表示，7月份中国的贷款总量4636亿，其中代表居民房贷的居民中长期贷款高达4773亿，占信贷总额的比重已经超过100%。据其估算，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。

       姜超认为，如果未来居民房贷见顶，地产销量和投资增速由正转负，这将意味着很多行业的盈利存在重新回落的风险。

       有业内人士表示，房企融资渠道收窄，购房预期转向带来的销售下滑，进一步影响房企回款，四季度房价有望得到进一步抑制。

       中金报告预计，随着新房供应的增加，四季度将迎来供过于求状态，应警惕因宏观经济超预期下行，流动性回收超预期风险。