中国房价究竟有没有泡沫？

单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。

　　近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮——中国房价，至少一线城市的房价，根本不存在泡沫，理由是“一线城市造出来的房子都卖掉了，而且还依然在限购；所以根据供求关系，至少中国一线城市的房价不存在泡沫。”对于这一观点，倒是值得好好探讨一番。

　　首先，人类有三种不同的基本需求：

　　空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。离开了这些资源，人类将无法生存。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子却并非一定要买来拥有才能居住，因此把拥有房子说成“刚需”是不恰当的！

　　其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，的确无泡沫可言。房子如作为商品，本来也不例外。

　　但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中追求利润的第三种贪婪需求。何以见得？

　　因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利。在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。

　　其实，一旦大量的房子从单纯的必需品，进入市场成为商品，进而异化为金融资产后，从金融的角度就能很容易地判断出中国房价是否有泡沫。如计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

　　既然房子已然成为金融产品了，那衡量一个金融产品是可具体测算的，如我之前反复提及的房价收入比、房价租售比等，这是国际金融界统一标准。而按照这几个标准测算一下，便可一目了然——当下中国房价岂止有泡沫，而且泡沫已经大到了史无前例。

　　国内有些专家认为房价没有泡沫，因为他们认为高房价是有原因的，如资源的有限等。但这在逻辑上是不通的，任何泡沫都有其形成的原因。如果没有原因的话，就不可能形成泡沫。因此，有没有原因不能成为衡量是否有泡沫的尺度。金融产品是否有泡沫是有具体衡量方式的，而至于何时破灭，无人能够准确预测。

　　不过遗憾的是，有一点可以确认，有史可鉴，所有泡沫最终都以破灭而告终。金融史告诉我们，之前200多年来，每次信贷猛增之后，随之都是金融危机的降临，甚至房价的大跌，迄今无数，全球各国无一幸免。那么中国会例外吗？真心希望中国会例外，改写经济学，开创金融史的新时代。

　　□陈思进（资深金融市场风险管理顾问）